Gayrimenkul Sertifikası Sistemi: Küçük Birikimlerle Büyük Yatırımların Kapısı Açılıyor

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ ve Emlak Konut iş birliğiyle hayata geçirilen Gayrimenkul Sertifikası projesi, Türkiye’de konut yatırımı alanında yeni bir dönemin başlangıcını simgeliyor. Bu sistem, vatandaşlara düşük tutarlı birikimlerle gayrimenkul projelerine ortak olma imkânı tanıyarak, geniş kitlelerin ev sahibi olma hayalini gerçekleştirmeyi amaçlıyor.

Projenin Amacı ve Kapsamı

Gayrimenkul Sertifikası modeli, özellikle küçük tasarruf sahiplerinin büyük ölçekli konut projelerine erişimini mümkün hale getiriyor. Bakan Murat Kurum'un açıklamasına göre, sistem sayesinde vatandaşlar birikimlerini diledikleri şekilde değerlendirebilir, isterlerse bu birikimleriyle doğrudan ev sahibi olabilirler. Böylece "damlaya damlaya ev olur" anlayışıyla yatırım dünyasına adım atan herkes, geleceğine güvenle yön verebilir.

Projenin İlk Etabı: Damla Kent Başakşehir

Bu modelin ilk uygulama alanı İstanbul Başakşehir'de hayata geçirilecek olan Damla Kent projesidir. Toplamda 1,2 milyon metrekarelik inşaat alanına sahip bu dev projede, 5.325 konut ve 244 ticari ünite yer alacak. Proje; İstanbul Havalimanı, Çam ve Sakura Şehir Hastanesi ve ana ulaşım arterlerine olan yakınlığıyla öne çıkmaktadır. Yatay mimari anlayışıyla planlanan Damla Kent'te sosyal donatılar, park alanları, yüzme havuzu, hamam, fitness salonları ve yürüyüş yolları gibi çağdaş yaşam alanları da bulunuyor.

Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

Gayrimenkul Sertifikası, bir konutun belirli paylara bölünerek yatırımcılara sunulmasıyla oluşturulan sermaye piyasası ürünüdür. Bu sertifikalar, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından denetlenir ve Borsa İstanbul’da işlem görür. Böylece yatırımcılar, tıpkı hisse senetlerinde olduğu gibi bu sertifikaları alıp satabilir.

Sistemin İşleyişi

  • Halka Arz Tarihi: 4-8 Ağustos 2025

  • Borsada İşlem Başlangıcı: 11 Ağustos 2025

  • Halka Arz Fiyatı: 7,59 TL (%24,1 indirimli)

  • Alt Alım Limiti: 1 adet sertifika

  • Üst Limit: Yoktur

Yatırımcılar; Halk Yatırım, Ziraat Yatırım, Vakıf Yatırım ve diğer yetkili aracı kurumlar üzerinden yatırım hesaplarıyla sertifika alımı gerçekleştirebilir.

Nasıl Ev Sahibi Olunur?

Sertifika biriktiren yatırımcılar, hedefledikleri daireye ulaşmak için belirli sayıda sertifika edinmelidir. Her daire için gereken sertifika sayısı, o dairenin büyüklüğü, katı, manzarası ve cephesi gibi özellikler dikkate alınarak belirlenir. Bu sürece Asli Edim adı verilir.

  • Asli Edim hakkını kullananlar, proje sonunda seçtikleri konutun tapusunu alabilirler.

  • Birden fazla kişi ortak alım yaparak paylı mülkiyet oluşturabilir.

  • Eksik sertifika kalanlar için tamamlayıcı finansman veya kredi modelleri geliştirilmektedir.

Yatırımcı Sertifikalarını Nasıl Değerlendirir?

Gayrimenkul Sertifikaları, yatırımcıya iki şekilde değer kazandırır:

  1. Borsa Satışı: Sertifikalar Borsa İstanbul’da anlık fiyatla alınıp satılabilir. Bu, yatırımın kolayca nakde çevrilmesini sağlar.

  2. Tali Edim (Nakit Getiri): Proje sonunda, asli edime konu olmayan daireler açık artırmayla satılır. Satıştan elde edilen gelir, elindeki sertifika adedine oranla yatırımcıya nakit olarak ödenir.

Temel Güvenceler

  • TOKİ Garantörlüğü: TOKİ, projenin tamamlanmasını ve satılamayan konutların satın alınmasını garanti eder.

  • Emlak Konut: Projenin yöneticisi ve sertifika ihracatçısıdır.

  • SPK ve KAP Denetimi: Tüm süreç, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından denetlenir; gelişmeler Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda paylaşılır.

  • MKK Güvencesi: Sertifikalar fiziki değil, yatırım hesabı üzerinden elektronik ortamda güvenle saklanır.

Avantajları Nelerdir?

  • Düşük Giriş Eşiği: 7,59 TL gibi düşük bir miktarla yatırım yapılabilir.

  • Şeffaflık: Tüm bilgiler yatırımcıyla açık bir şekilde paylaşılır.

  • Nakde Çevrilebilirlik: Sertifikalar istenildiği an satılabilir.

  • Faizsiz Finans Modeli: Katılım finans ilkelerine uygunluk belgesi mevcuttur.

  • Masrafsızlık: Sadece aracı kurum komisyonları ve yasal işlem ücretleri dışında ek yük yoktur.

  • Tapu Güvencesi: Gerekli şartlar sağlandığında tapu doğrudan yatırımcıya geçer.

Riskler ve Önlemler

  • Fiyat Dalgalanması Riski: Sertifika fiyatları piyasa koşullarına göre değişebilir.

  • Gecikme Riski: Proje gecikirse, yatırımcılara kira karşılığı tazminat ödenir.

  • Tamamlanmama Riski: TOKİ garantisiyle, tamamlanmayan projelerde yatırımcı hakları korunur.

Gayrimenkul Sertifikası projesi, Türkiye’de ilk defa küçük yatırımcıyı büyük konut projelerine ortak eden yenilikçi bir yatırım modelidir. TOKİ ve Emlak Konut gibi güvenilir kamu kurumlarının güvencesinde geliştirilen bu sistem; şeffaf, erişilebilir ve güvenli yapısıyla hem bireysel yatırımcıları hem de Türkiye ekonomisini desteklemeyi hedefliyor.