Kira sözleşmesinin tarafları kimlerdir. Kira sözleşmesinin konusunu ne oluşturur?
Bir kira sözleşmesinde, kiracı ile kiraya veren bulunmaktadır. Kiracı, kiraladığı taşınmazın bedelini ödeme borcu altına girerken kiraya verenin ise taşınmazı teslim borcu bulunmaktadır. Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak hazırlanabilmektedir. Kira sözleşmesinin konusunu kiralanan gayrimenkul oluşturmaktadır.
Kira Sözleşmesine aykırılık halinde hangi kanun hükümleri uygulanır?
Kira sözleşmesi için uygulanacak hükümler Türk Borçlar Kanun’unda düzenlenmektedir. Türk Borçlar Kanunu(TBK) kira ilişkisi bakımından hem genel hükümler hem de özel hükümleri ihtiva etmektedir.
Konut veya işyeri kira sözleşmemi nasıl sonlandırabilirim?
TBK’da konut ve işyeri kiralarının sona erme şekilleri sırasıyla; bildirim yolu ile fesih ve dava yolu ile fesih şeklinde ikili bir ayrıma tabi tutulmuştur. Sözleşmenin fesih yolu ile sona erdirilmesi isteniyorsa, belirli veya belirsiz süreli sözleşme olması durumuna göre kanunda bildirim süresi öngörülmüş olup fesih bildiriminde bulunmak gerekmektedir. Ayrıca kiraya verenin kiralananı teslim borcuna aykırı davranması (m.301), kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi (m. 305,m.306), kiracının temerrüdü (m.315), özenle kullanım ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranılması (m. 316) vb. durumlarda kiraya veren veya kiracının sözleşmeyi sonlandırma hakkının saklı olduğu kanunda belirtilmektedir.
Kiracı olduğumuz konutta ailemle birlikte yaşamaktayım. Kira sözleşmemi nasıl feshedebilirim?
Aile konutu, resmi nikâhlı eşlerin birlikte sürekli olarak oturmak niyetiyle kiraladıkları taşınmazlardır. Aile kontuna ilişkin kiralanan taşınmazların sona erdirilmesi özel bir düzenlemeye tabi tutulmuştur. Şöyle ki, bu taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Sözleşmenin feshedilebilmesi diğer eşin açık rızasına bağlı kılınmıştır. Ancak eşlerden biri rızasını vermekten haklı bir sebep olmaksızın kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Konut veya işyeri kiralarında tahliye davasını hangi durumlarda açmam gerekmektedir?
Tahliye davasının açılması birden çok sebebe dayanabilir. Bunlar; kiraya verenden kaynaklanan sebepler, kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak kanunda ikili bir ayrıma tabi tutulmuştur.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler şu şekilde sıralanabilir; konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle sona erme, yeniden inşa ve imar sebebiyle sona erme ve yeni malikin gereksinimi sebebiyle sona erme halleridir.
Kiracıdan kaynaklanan sebepler şu şekilde sıralanabilir; yazılı tahliye taahhüdü ile sona erme, iki haklı ihtar sebebiyle sona erme ve kiracının konut sahibi olması sebebiyle sona erme hallerdir.
Kiracım kira bedelini ödemedi. Tahliye davası açabilir miyim?
Kiracınız kira bedelini bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği takdirde kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekmektedir. İki haklı ihtar yapıldıktan sonra kiraya veren kiracısı için tahliye davası açabilecektir.
Kiracım, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etti. Bu tarihte boşaltmazsa nasıl bir yol izleyebilirim?
Kiracınız, kiralanan taşınmazın kendisine teslim tarihinden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı bir şekilde taahhüt etmiş ise kiraya veren kira sözleşmesini, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiraya veren, konut veya işyeri gereksinimi olduğunu ileri sürerek kiracıdan tahliyesini talep edebilir mi?
Gereksinim sebebiyle sona erdirilmek istenen kira ilişkisinde gereksinim, kiraya veren, kiralananın eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için duyulan konut veya işyeri gereksinimi olarak anlaşılmalıdır. Konutlar bakımından gereksinimin zorunlu ve samimi olması gerekmektedir. Eğer ihtiyaç zorunlu ve samimi değilse tahliye sebebi sayılmayacaktır. İşyeri bakımından ise gereksinimin zorunlu, samimi ve devamlılık unsurunu taşıyor olması aranmaktadır.
Kiraya veren yurtdışında yaşamakta olup gereksinim sebebiyle kiracısına tahliye davası açabilir mi?
Yurt dışında yaşayıp Türkiye’ye tatil için gelenler açısından bu durum Yargıtay içtihatlarına konu yapılmıştır. Konutun yazlık gereksinimi sebebiyle boşaltılması talep ediliyorsa konut ihtiyacı süreklilik arz etmediğinden Yargıtay dava açılması için zorunlu neden saymamıştır. (6. HD. 08.02.1991 1991/11890-1626)
Yeniden inşa veya imar nedeniyle kira sözleşmesi sona erdirilebilir mi?
Kira sözleşmesinin bu sebeple feshedilebilmesi için belli şartlar aranmaktadır. Buna göre; yapılacak işlemin esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme şeklinde olması ve kiralananı kullanımı mümkün olmayan hale sokacak olması gerekmektedir. Depremde kısmen yıkılma, kullanma ömrünün sona ermesi veya kentsel dönüşüm gibi yasal zorunluluk hallerinde binanın yeniden inşası gerekir. Yargıtay uygulaması imar kastının varlığının ispatı için, yeniden yapım veya yapının tamiri, değiştirilmesi veya genişletilmesine yönelik tasdikli (belediyece onanmış) projenin, yapı ruhsatının veya tasdikli avan projenin dava açılırken veya dava sırasında kiraya veren tarafından ibrazını gerekli görmektedir.
Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesinin akıbeti ne olacaktır?
Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler. Buna göre, ölümden sonra gerçekleşecek kanuni sözleşme devri sebebiyle kira sözleşmesi kiraya veren ile ölen kiracının ortağı veya mirasçıları arasında devam eder.
Yukarıda yer alan soru ve cevaplar ile diğer kira ilişkilerinizden doğan uyuşmazlıklar için aşağıda paylaşmakta olduğum iletişim bilgilerinden tarafıma ulaşabilirsiniz.
Avukat Ekin Erdir Yaşar
linkedin.com/in/ekin-erdir-yasar
Adres: Perpa Ticaret Merkezi B Blok Kat:9 1404 Şişli – İstanbul
Gsm: 0541 769 4412
